평촌신도시 꿈마을단지 재건축 투자분석

평촌신도시의 아파트들은 2023년이 되면 대부분 재건축연한이 도래합니다. 꿈마을 단지는 대지지분이 높아서 재건축의 가능성이 높습니다. 대지지분, 평당 대지지분, 공급면적당 대지지분 비율 등 평촌신도시 꿈마을 단지를 재건축 관점에서 분석하였으니 이 글을 참고하셔서 현명한 투자 하시길 바랍니다. 

 

 

꿈마을 단지

 

 

위치

평촌 재건축 꿈마을단지

• 아래는 아파트를 구분하여 대지지분, 공급면적당 대지지분, 1억당 대지지분 등으로 계산해 보았습니다. 
• 용적률은 총 대지면적에서 모든 층의 면적을 합한 것을 비율로 나타낸 지표입니다. 
• 대지지분은 아파트 한채 당 가지고 있는 토지의 지분이 어떻게 되는지 알아보는 것으로 통상 재건축 시 용적률과 대지지분을 많이 찾아보십니다. 
• 용적률은 재건축을 할 때 얼마나 더 층수를 높일 수 있는지 여부를 판단하게 되고, 용도지역별로 용적률이 다르게 적용됩니다. 
• 대지지분은 얼마나 사업성이 있는지 알아보는 것으로 대지지분이 많으면 재건축할 때 토지분 보상비가 상대적으로 많이 나오게 되므로 추가 비용이 덜 들 수 있습니다. 땅값은 계속 오르고, 건물은 낡아지니 시간이 지날수록 대지지분(땅)을 얼마나 가지고 있는지가 중요하게 됩니다. 
• 평촌신도시의 재건축은 총 3개 단지가 가장 가능성이 높다고 생각하는데요. 목련마을과, 꿈마을, 샘마을입니다. 이 세 단지는 대지지분이 높고, 평수가 넓은 특징이 있습니다. 평촌신도시에서 제일 잘 사는 단지기도 합니다. 
• 공급면적당 대지지분 비율은 대지지분을 공급면적으로 나눈 값으로 같은 아파트 평수라고 해도 각 아파트마다 대지지분을 얼마의 비율로 갖고 있는지 알 수 있습니다. 
• 평당 대지지분은 대지지분을 면적으로 나눈 값으로 집이 1평당 대지지분을 얼마나 갖고 있는지 알 수 있습니다. 
• 1억당 대지지분은 KB시세 매매가를 기준으로 계산하였으며, 1억을 투자할 때 받을 수 있는 대지지분을 알 수 있습니다. 
• 전세가율은 매매가와 전세가의 차이를 비율로 나타낸 값으로 전세가율이 높을수록 대부분 실거주하기에 좋은 집이라고 생각합니다. 
• 평당 시세는 1평당 가격이 어떻게 되는지 알아보는 것으로 꿈마을 단지는 평균 평당가가 3,070만 원 정도 합니다.

2022.01.30 - [부동산정보/안양,의왕,광명] - 평촌신도시 꿈마을단지 재건축 분석-금호, 꿈마을라이프 아파트

평촌신도시 꿈마을단지 재건축 분석-금호, 꿈마을라이프 아파트

2022.01.31 - [부동산정보/안양,의왕,광명] - 평촌신도시 꿈마을단지 재건축 분석-한신,현대 아파트

평촌신도시 꿈마을단지 재건축 분석-한신,현대 아파트

1. 꿈마을 라이프 아파트

라이프

꿈마을 라이프아파트는 가장 용적률이 높은 단지입니다. 공급면적당 대지지분비율은 평균과 비슷하기 때문에 용적률만 보면 안 됩니다. 용적률만 보면 꿈마을 단지 중에서 가장 재건축 가성비가 떨어진다고 생각하실 수 있습니다. 

용적률은 라이프 > 금호 > 나머지는 비슷합니다. 

꿈마을 단지 내에서도 32평은 라이프아파트에만 있으니 참고하시기 바랍니다. 

 

평촌신도시 꿈마을단지 재건축 분석-금호, 꿈마을라이프 아파트

 

2. 꿈마을 금호 아파트

금호

KB시세로 비교하였을 때 평당 시세가 평균에 비해 높은 편입니다. 라이프아파트처럼 용적률은 높지만 평당 대지지분은 높지 않습니다.  

3. 꿈마을 한신 아파트

 한신

매매가 대비 대지지분이 높은 편은 아닙니다. 60평대의 평당 매매가가 낮기 때문에 대지지분을 끓어 올려서 평균 지지 분과 비슷하게 된 점을 참고하시기 바랍니다.  

4. 꿈마을 현대 아파트

 현대

현대아파트 65평형이 꿈마을 단지 내에서 가장 대지지분이 많습니다. 

 

평촌신도시 꿈마을단지 재건축 분석-한신,현대 아파트

 

5. 꿈마을 동아 아파트

동아

40평대 매매가 대비 대지지분이 높은 편입니다. 전체적으로 공급면적당 대지지분도 높은 편입니다. 38평의 전세가율이 낮은 걸로 계산이 되네요. 

6. 꿈마을 건영 3차 아파트

건영3차

인동선의 전철역과 가장 가까운 역세권 아파트입니다. 전세가와 매매가의 갭 차이가 모든 평수에서 높은 편으로 계산됩니다. 

7. 꿈마을 건영 5차 아파트

건영5차

8. 꿈마을 우성 아파트

우성

전세가율이 전체적으로 낮은 편입니다. 평당 대지지분은 30평대부터 모든 평수에서 평균을 넘고 있습니다. 

평촌 신도시 꿈마을 단지 재건축 비교

용적률

라이프> 금호> 건영 5차, 현대> 우성, 한신> 동아, 건영 3차

대지지분

현대 65평 > 한신 60평 > 우성 55평  

공급면적당 대지지분

건영 3차 50평 > 우성 55평 > 한신 60평 > 건영 3차 47평 > 우성 47평 

1억 장 대지지분

우성 55평 > 한신 60평 > 라이프 53평 > 현대 65평

평당 시세

한신 36평 > 현대 36평 > 현대 36평 > 건영 37평=한신 43평 > 우성 36평

갭 차이

금호 48평 > 건영 5차 47평 > 한신 43평 > 한신 60평  

 

매매가는 KB시세로 계산하였습니다. 아파트의 매매 가격은 향, 층, 인테리어 상태 등등에 따라 달라지므로 비율은 달라질 수 있으니 이 글은 참고만 해주시기 바랍니다. 

 

2022.02.05 - [부동산정보/안양,의왕,광명] - 평촌 관양동 현대아파트 재건축 진행현황 및 투자정보

평촌 관양동 현대아파트 재건축 진행현황 및 투자정보