안양 래미안메가트리아 아파트 투자분석(2021타경102707)

안양7동 덕천지구를 재개발한 래미안메가트리아 아파트의 환경, 교통, 교육, 호재 상황들을 분석하였습니다. 이 글을 참고하셔서 현명한 투자 하시길 바랍니다. 

 

투자분석

개요

위치

위치

안양7동 덕천마을을 재개발한 래미안메가트리아입니다. 위치는 비산사거리에 가깝고 안양천을 건너면 바로 동안구라서 만안구/동안구 중간에 위치했습니다.

감정 가격

14억 7천만 원

최저 가격

1회 유찰되어 11억 7천6백만 원입니다.

입찰 일자/입찰장소

2022년 1월 25일 10시/ 수원지방법원 안양지원(평촌역 부근)입니다. 

 

현황

시세

시세

실거래가

56평 실거래가

56평이고 21년 6월과 7월에 13억 후반으로 2건 거래되었네요. 21년도에도 안양 쪽에 gtx. 월판선 등등 호재로 가격이 꽤 올랐는데 메가트리아 56평은 크게 오른 것 같지 않네요. 20년도 말에 껑충 뛰어서 그런지 21년도의 상승분은 커 보이지가 않습니다. 

34평형의 경우 20년도 말 9억 정도에 거래되다가 21년도에는 11억대로 거래되고 있으니 56평형의 경우 좀 덜 오른 것처럼 보입니다. 

KB시세

14억 5천만 원

매물 시세

같은 평수 2단지에 20층이 14억으로 1건 나와있으며, 나머지는 15억대 이상입니다. 

 

분석

평면

56평 평면

화장실이 세 개입니다. 평촌신도시의 경우 50평대라고 하여도 방 4개 화장실 2개 정도인데 역시 신축이어서 화장실이 3개입니다. 안방이 북쪽으로 빠진 게 좀 아쉽긴 합니다. 안양천 뷰를 생각해서 이렇게 만든 게 아닌가 싶기도 하고요.

교통

명학역에서 걸어서도 몇 번 가봤는데 걸어서 10~15분 정도 걸렸던 것 같아요. 워낙 단지가 커서 걷는 시간이 다 다를 것 같아요. 행정타운역은 아직 미지수라서 말씀드리기는 어려울 것 같아요. 

그래도 26년에 개통될 월곶-판교선이 있고요. 안양역과 비산 운동장에 정차를 하니 버스 한번 타고 이용이 가능할 것입니다. 또한 경수대로와 관악대로를 끼고 있어서 어디를 가더라도 대부분의 버스는 이용하실 수 있어요. 

래미안 메가트리아가 생기면서 비산 굴다리라고 하는 차도도 확장하였습니다. 거기가 상습으로 막히는 곳이었는데 정말 넓어져서 속이 시원하기도 합니다. 

교육

길 건너 덕천초등학교에 배정되는데요. 길은 왕복 2차선으로 넓지 않은 차도입니다. 중학교 학군은 특이하게 동안과 만안구 학교를 모두 선택할 수 있습니다. 부흥중학교가 학업성취도가 좋다 보니 많이 선택한다고 하네요. 부흥중학교는 경수대로를 건너야 하는 단점이 있지만, 중학생인데 그 정도 건너가는 것은 크게 문제 되지 않을 것 같습니다. 부흥중이 아니더라도 부림, 임곡, 비산중을 추첨으로 배정합니다. 

래미안 메가트리아는 초등학교까지는 단지 내 상가 학원을 다닐 수 있지만, 평촌 학원가를 다니게 되면 좀 거리가 먼 편입니다. 그래서 엄마들이 라이딩해야 하기도 하고, 셔틀을 타기도 하고요. 그래도 워낙 대단지다 보니 셔틀은 잘 되어있습니다.  

주변 환경

안양천을 끼고 있는 아파트라서 운동하기도 좋고 안양천을 바라보고 있는 곳은 뷰가 최상일 것 같습니다. 특이 지금 경매 건의 경우 56평형은 안양천 방면으로 많이 배치되어있는데요. 층수도 고층이라서 로열동 로열층이라고 생각됩니다. 

그리고 동안 간격이 꽤 넓습니다. 요즘 신축 아파트들에 비하면 넓은 편이고요 층수가 꽤 높아요. 

아직은 옆에 진흥이나 지식산업선터 들이나 공사가 한창 중이라서 좀 어수선해 보일 수도 있는데요. 금방 해결될 문제라고 생각되네요. 

신축 및 편의시설

16년도 입주로 이제 7년 차 된 아파트인데요. 주차는 1.16대입니다. 신축 치고 주차가 좀 적다고 생각하실 수도 있는데 작은 평수(17평 등)도 있어서 주차는 다 된다고 하네요. 

또한 지역난방을 사용하고 있고요. 동안구의 경우 우수관 오수관이 거의 분리되어있지만, 만안구의 경우 하수구가 오수와 우수관이 합쳐져 있어서 동네에 하수구 냄새가 나는 경우가 있는데요. 여기 래미안 메가 트리아는 공사할 때 오수관 우수관을 분리하여 공사를 진행하여서 냄새 걱정은 없습니다. 이게 굉장히 중요한 부분인데요. 구도심은 만안구에서 하수구 냄새가 나는 곳이 꽤 많습니다. 

어린이집, 유치원은 아파트 내외/외부에 많이 있어서 선택해서 보낼 수 있고, 놀이터가 잘 되어 있어서 아이들이 활발하게 잘 놀더군요. 거기서 엄마들의 커뮤니티도 작동하고요. 

추가사항

만안구에서 가장 큰 아파트 단지이며, 만안구의 대장 아파트인데요. 4,250세대로 안양에서 가장 큰 단지기도 합니다. 직접 가보면 꽤 넓고 층수도 높습니다. 그리고 단지 내 조경이 유명한데요. 저도 몇 번 가봤지만 조경이 정말 잘 되어있다고 생각이 듭니다. 

24년도에 들어올 진흥아파트 재건축부지와 함께 만안구의 대장 역할을 톡톡히 할 것으로 기대되는데요. 1호선의 행정타운역 추가도 진행하고 있으니 참고하시면 좋습니다. 아직 확정된 사항은 아닙니다. 

그리고 래미안 메가트리아는 주변에 상가가 많이 있습니다. 맛집도 꽤 많이 있고요. 정문 쪽 후문 쪽 상가가 많이 있어요. 주변 지대의 상가도 있어서 편리합니다. 또한 비산 이마트도 가깝고, 주변 지식산업센터들도 많이 건축해서 계속 발전하고 있는 곳입니다. 

얼마 전 안양천에 작은 교량이 설치되었는데요. 래미안 메가트리아의 주민들의 큰 업적이라고 할 수 도 있습니다. 대단지다 보니 이런 파워도 있고, 관리비도 적게 운영되고 있습니다.  내부 헬스클럽이며, 사우나 등등 빠지지 않게 운영되고 있죠. 

 

물건 현황(권리분석)

현황조사서

임차인이 없고 소유주가 살고 있는 것으로 나와있어요. 말소기준으로부터 전부 소멸되는 사항이라서 권리 문제는 특별히 없습니다. 

감정평가서

건물 8억 8천/ 토지 5억 9천 정도입니다. 저번 글에서 분석했던 샘마을 대우 한양아파트와 비교하면 토지의 값이 좀 약하죠. 신축이라서 용적률도 높기 때문입니다. 

마무리

안양 래미안 메가트리아는 덕천마을을 재개발한 아파트인데요. 옛날에는 덕천마을 하면 안양에서 참 못난이라고 생각했던 곳이 이렇게 안양시 만안의 대장 아파트가 되어있네요. 사실 4년 전쯤 큰 평수가 미분양돼서 물량 빼려고 곳곳에 현수막이 붙어 있을 때였는데도 집을 구하고 있었지만 쳐다도 보지 않았던 제 자신이 참 안타깝습니다. 동안구 출신들은 만안이라고 하면 저처럼 생각했거나 거들떠도 안 본다 하실 수도 있지만 이제는 그때 그 가격에 배 이상 올랐습니다. 이제는 그 가격으로 20평 대도 못 사네요. 제가 산집도 물론 오르긴 했지만, 그때 신축 40평대 갔으면 삶의 질이 더 좋았을 것 같다는 생각이 듭니다. 

제 개인적인 생각으로 권리 이슈도 크게 없어서 13억 후반대로 이번 회차에 낙찰될 것으로 예상되는데요. 아마 옆 진흥과 함께 같이 날아가지 않을까 싶습니다. 

동안에서 새로 생긴 신축들이나 의왕의 신축들은 큰 평수가 없어서 큰 평수를 좋아하시는 분들이라면 노려볼 만도 한 것 같아요. 신축은 큰 평수가 없고, 넓은 평수는 구축에 대부분이라서 희소하다고 생각합니다.  

 

이 글은 참고만 해주시고, 투자의 책임은 본인에게 있으니 현명한 투자 하시기 바랍니다. 

 

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