의왕시 오전동에 위치한 신안아파트의 재건축이 언제 되는지 관심이 많은데요. 재건축 시기 및 가능성에 대해서 분석하였습니다. 의왕시에서 신안아파트를 신규 재건축 정비예정구역으로 선정한 사항을 중심으로 정리하였으니 이 글을 참고하셔서 현명한 투자 하시길 바랍니다.
개요
위치
단지 요약
총 세대수 576세대로 1991년 사용승인이 난 아파트입니다. 현재 재건축 가능 연한인 30년을 초과하였고요, 용적률은 298.51%입니다. 91년도에 지어진 아파트인데 용적률이 꽤 높습니다. 평촌신도시의 용적률이 200% 초반입니다만 여기는 꽤 높게 지었네요.
현황
시세
30평대가 21년 6월에 5억으로 거래되었습니다. 재건축 정비예정구역으로 발표가 난 후에 매물이 6억대 이상으로 올랐습니다.
주변시세
같은 재건축 아파트로 지정된 백합아파트는 30평대가 5억 3천만 원까지 거래되었으나 현재 나와있는 매물은 6억대입니다.
재건축을 완료했다는 가정하에 주변 재개발 아파트와 비교할 수 있을 텐데요. 오전 가구역인 의왕 더샵 캐슬은 현재 30평대가 9억 조금 안되게 거래되었습니다.
의왕 오전동 국화아파트 재건축 가능성 및 정비방향
오전동에 위치한 국화아파트의 재건축 지정 가능성 및 정비방향에 대해서 분석하였습니다. 재건축이 불가하다면 어떤 식으로 정비가 되는지에 대해 정리하였으니 이 글을 참고하셔서 현명한
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재건축 가능성
재건축 정비예정구역 선정
2022년 1월 10일에 의왕시에서 2030 도시, 주거환경정비 기본계획에 오전동 신안아파트를 재건축 정비예정구역으로 선정하겠다고 고시하였습니다. 그렇다면 재건축은 언제 진행되는지 궁금하실 텐데요. 사업 추진 시기를 22년부터 25년까지라고 고시했습니다. 제 생각에 25년에 마무리되려면 모든 일이 나이스 하게 한 번도 변경 없이 진행될 때 가능한 사항이라고 생각합니다.
재건축 정비예정구역으로 선정하겠다고 고시한 것은 말 그대로 정비구역으로 지정을 할 예정이라는 뜻입니다. 아무것도 아직 진행된 것은 없습니다. 정비구역으로 지정하겠다는 의왕시의 의지를 보여준 것뿐입니다. 아무래도 의왕시에서 재건축을 진행하자고 덤벼든 상황이기 때문에 대부분의 허가절차 및 행정사항은 빠르게 진행될 것으로 판단됩니다.
하지만 재건축은 의왕시에서 멱살 잡고 끌고 간다고 하더라도 조합원의 적극성과 참여도가 크게 작용되는 사항이니 조합원의 노력이 필요한 사항입니다.
[단독]재건축 정밀안전진단 완화, 이르면 7월 시행
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용적률
신안아파트틑 제3종 일반주거지역으로 최대 용적률은 300퍼센트입니다. 이번에 지정된 재건축 아파트 13곳 중에서 가장 용적률이 높습니다. 현재도 298,51%로 최대 용적률을 거의 다 찾아먹은 아파트인데요. 현재 상황으로는 재건축을 진행한다고 해도 크게 사업성이 높아 보이지는 않습니다. 그러나 이번에 지정돼 13개 아파트의 용적률이 대부분 200퍼센트를 상향하고 있기 때문에 추가적으로 용적률을 완화하는 변경사항이 나오지 않을까 싶습니다.
안전진단
재건축 아파트의 가장 중요한 사항은 안전진단 등급입니다. 안전진단을 했을 때 최소 D등급이 나와야지 재건축을 진행할 수 있습니다. E가 나온다면 바로 재건축을 진행할 수 있고요. D가 나온다면 주변 환경 및 부대시설 등등 고려하여 진행되지만, 신안아파트 재건축의 경우 의왕시에서 선정한 재건축 단지기 때문에 D만 나온다면 사업이 과속화되어 진행될 것으로 생각됩니다. 그렇다면 안전진단 등급이 D가 안 나온다면 어떻게 될까요? 아무리 의왕시에서 멱살 잡고 재건축을 끌고 가려고 해도 불가입니다. 그렇기 때문에 재건축 아파트로 지정 예정이라고 해도 사실 진행된 사항은 아무것도 없고, 지금부터 시작입니다.
재건축 안전진단 D등급 판정, 바로 재건축 가능한가요?
최근 상담에서 재건축 연한(준공 후 30년)이 경과한 아파트 관련 문의가 많았다. 재건축 안전진단 D등급 판정을 받았다는 기사를 보고 해당 단지가 재건축을 바로 진행할 수 있다고 생각하거나
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추가사항
의왕시 2030 도시, 주거환경기본계획에 모락로 확장 얘기가 있는데요. 모락로는 경수대로급으로 밀리는 곳입니다. 신안아파트 주민들도 많이 이용하는 도로일 텐데요. 왕복 4차선에 6차선으로 확장하려는 계획을 세우고 있네요. 언제 될지는 모르겠지만, 30년까지는 해주지 않을까 싶습니다. 모락로는 주변 아파트가 있어서 확장이 어렵다고 생각하실 수 있지만, 보도 폭이 꽤 넓습니다. 여기를 다니면서 왜 이렇게 보도 폭을 넓게 해 놨을까 생각하기도 했었는데요. 건물 철거하면서 확장하는 방식이 아니고, 보도 폭만 줄이면 해결될 사항이라서 진행이 빠르지 않을까 싶습니다. 진짜 도시계획도로를 확장하는 것이 아니라 보도를 차도로 확장하는 방안일 테니 보상문제 및 인가사항도 아닐 것이므로 진행이 쉬울 것으로 생각됩니다.
의왕시 110억원 들여 모락로 4→6차로 확·포장
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마무리
재건축은 용적률이 낮다고 무조건 좋은 것도 아니고, 용적률이 높아도 각 아파트마다 대지지분도 살펴봐야 할 문제입니다. 또한 신안아파트가 재건축사업 예정구역으로 선정되면 재건축 용적률 완화 정책도 나올 가능성이 있어 보입니다. 현재로서는 용적률만 봤을 때 크게 사업성이 있지 않기 때문입니다.
또한 재건축이 빠르게 진행되기 위해서는 조합원의 노력과 적극성이 필요한 사항이니 얼마나 속도감 있게 진행되는 궁금합니다.
이 지역은 지하철, BRT, 광역철 동 환승시설 설치 등 교통 호재가 많이 있으며, 주변이 재개발, 재건축으로 빠르게 변하고 있는 만큼 미래가치가 더욱 향상될 것입니다. 북 의왕처럼 투자금이 많이 들어가서 포기하셨던 분들이라면 아직은 6억대에서 거래되고 있는 신안아파트도 참고하시면 좋을 것 같습니다.
오전 역 부근의 교통호재 사항들도 참고하셔서 보시면 좋습니다.
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이 글은 참고만 해주시고, 투자의 책임은 본인에게 있으니 현명한 투자 하시기 바랍니다.
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