내손라구역 예상 분양가 및 투자분석

내손 라구역에 위치한 아파트의 환경, 교통, 교육, 호재 상황들을 분석하였습니다. 주변 아파트의 가격 및 거래 등을 같이 정리하였으니 이 글을 참고하셔서 현명한 투자 하시길 바랍니다. 

내손라구역

 

개요

위치

위치

 

단지 요약

총 2,180세대로 용적률은 299%입니다. 39m 2의 임대세대부터 59m 2는 1,010세대입니다. 84m 2는 582세대로 일반분양 물량은 없습니다. 

현재는 철거 진행 중이고요. 교회 철거 문제와 주차장 증설 문제로 사업이 약간 딜레이 되는가 싶었는데 잘 해결되고 있는 것 같습니다. 

 

현황

매물 시세

내손 라구역은 전매제한이 없기 때문에 현재도 거래가 가능한데요. 프리미엄만 8억~9억 정도 된다고 보시면 됩니다.  

조합원 분양가로는 25평은 4억 9천만 원, 34평은 5억 4천만 원에 되었으며, 아직 일반 분양가는 확정되지 않았습니다. 

내손 라구역은 일반분양 물량이 많지 않아서 34평대는 일반분양 물량이 1건도 없으며, 25평도 1층에서 3층 사이에만 분양이 가능하다고 합니다.

현재 매물을 검색해보면 84B 타입의 경우 9억 중반에 나와있습니다. 84A의 경우 10억 정도 된다고 보시면 되는데요. 이 가격이 총금액이 아니고요. 초기 자금이 거이 10억 정도 되다 보니 현금이 많이 들고 있으셔야 매입이 가능하겠네요. 그래도 요즘은 부동산 시장이 조금 주춤한 추세로 네고가 가능하지 않을까 싶습니다. 

 

주변시세

주변과 비교하면 내손 라의 경우 대충 가격을 짐작할 수 있을 텐데요. 가장 비교하기 비슷한 인덕원 푸르지오 엘센트로를 보면 21년 6월에 16억 3천만 원에 거래되었습니다. 현재 네이버 부동산에 저층 남향의 경우 15억 아래로도 나와있습니다. 

또한 구 내손 포일자이 현 인덕원 센트럴자이는 30평대 13억까지 거래가 되었다가 현재는 11억 후반에서 거래가 되고 있습니다. 내손이 편한 세상의 경우도 11억 초반 정도입니다. 

 

2022.02.07 - [부동산정보/안양,의왕,광명] - 의왕 내손다구역(인덕원 자이SK뷰) 평면도 리뷰

의왕 내손다구역(인덕원 자이SK뷰) 평면도 리뷰

 

분석

 

교통

위에 위치 사진에서 보듯이 가까운 역으로는 인덕원역(4호선, 월곳-판교선, 인덕원-동탄선, GTX-c)과 인덕원-동탄선의 농수산물 도매시장역, 월곶-판교선의 청계역이 있습니다. 하지만 3역 모두 걸어 다닐 정도는 아니라고 생각이 들고요. 판교를 갈 수 있는 청계역이 가장 가까우며, 걸어서 15분 정도 예상합니다. 

지하철뿐만 아니라 자차 교통도 좋은 편입니다. 제2경인, 과천-봉담, 용서고속도로로 빠지기 쉽습니다. 결국은 교통은 주요지(강남, 판교 등)와의 물리적으로 다다르는 시간이 얼마나 가깝냐가 중요한 것으로 생각이 되는데요. 진정한 역세권이라고 말하기는 좀 애매하고, 자차 이동시가 꽤 편리할 것으로 생각됩니다. 역세권이 아니라고 해서 "별로다"라고 생각하시기는 좀 그렇습니다. 왜냐하면 인덕원 엘센트로의 경우 "인덕원역으로 걷기에는 사실 무리다"라고 많이 말씀하셨지만 현재는 이 부근에서 최고가 아파트이기 때문입니다. 

교육

주변에 초등학교가 많이 있습니다. 단지 내에는 없지만, 내손초등학교가 길 건너에 있습니다. 내손초등학교는 내손이 편한 세상 일부가 배정받고 있어서 같이 다니게 되겠군요. 중학교는 백운중학교도 멀지 않게 갈 수 있는데요. 또한 내손이 편한 세상 5단지 옆 빈 공간에 중, 고등학교 통합운영 미래학교가 24년에 개교 예정입니다. 이 학교가 좋네, 안 좋네 말이 많지만 제 개인적인 생각은 찬성인데요. 싫어하시는 분들이라면 학교에서 공부를 많이 안 시키고 특성화 교육과정을 토대로 하는 것에 불만인 것 같습니다. 저는 우리나라 공교육이 너무 책 보고 외우는 공부 방식에서 많이 벗어나야 된다고 생각해서 찬성하는 편입니다. 

이 주변에 상가와 학원이 혼합되어 있는 곳이 많이 있어서 초등학교 때 까지는 충분히 커버가 가능할 것이지만, 결국은 중고등학교로 진학하면 평촌 학원가로 많이 가게 될 것 같습니다. 평촌 학원가도 신기대로로 가면 금방 갈 수 있는 거리지요.  

주변 환경

의왕 청계지구도 들어오고, 내손 다구역, 인덕원 엘센트로, 포일자이, 내손이 편한 세상 등 굵직굵직한 아파트들이 다 모여있습니다. 거의 평촌보다 작은 미니 신도시급으로 부상하고 있는데요. 평촌에 오랫동안 살았던 주민으로서 정말 놀랄만한 발전입니다. 

또한 내손 라구역은 학의천과 맞닿아 있습니다. 하천을 따라 운동도 많이 하시고요. 여기서 백운호수 쪽으로도 운동삼아 충분히 걸어 다니실 수 있는 거리입니다. 

또한 내손도서관이 걸어 다닐 수 있는 거리에 있고요. 내손 체육공원도 있습니다. 

 

예상분양가

얼마 전 비산초 재개발구역의 일반분양을 했는데요. 평촌 엘프 라우드의 분양가가 2,619만 원이었습니다. 올해 일반분양이 시작될 것으로 예상되는데요. 아마 평촌 엘프 라우드 보다는 비싸게 분양가가 책정 될 것으로 예상됩니다. 내손라구역의 조합원들은 3천만원을 넘게 예상하시겠지만, 제 개인적인 생각은 3천은 넘지 않을것 같아요. 엘프라우드 보다는 비쌀 것 같으니 평당 2,800만 원 후반 정도 예상해 봅니다. 그렇게 되면 59 타입은 7억 5천 정도 되겠네요. 84 타입은 일반분양 물량이 없으니 생략하겠습니다. 

 

마무리

주변과 비교하여 인덕원 엘센트로보다는 위치가 조금 덜하다고 생각이 들고요. 물론 연식은 내손 라가 입주할 때면 17년도인 엘센트로보다 5년 정도 신축이 되겠지요. 그래도 매매가는 엘센트로가 더 우위를 점하지 않을까 싶은 생각이 듭니다. 엘센트로도 인덕원에서 걷기에는 무리라며 역세권이 아니라고 했지만, 결국 현재 안양, 의왕을 통틀어서 가장 비싼 아파트입니다. 내손 라구역도 엘센트로 보다는 인덕원역이 조금 멀기는 하지만 충분히 엘센트로를 따라서 형제처럼 같이 갈 단지라는 생각이 듭니다. 개인적인 생각은 엘센트로보다 1억 정도 차이 나게 거래되지 않을까 생각합니다. 

 

이 글은 참고만 해주시고, 투자의 책임은 본인에게 있으니 현명한 투자 하시기 바랍니다. 

 

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