평촌신도시 목련2단지 리모델링 투자분석

평촌신도시에서 처음으로 진행하는 리모델링 아파트인 목련2단지의 환경, 교통, 교육, 상황들을 분석하였습니다. 아파트 리모델링 시 참고할 만한 사항들도 정리하였으니 이 글을 참고하셔서 현명한 투자 하시길 바랍니다. 

개요

목련2단지 리모델링

위치

워낙 유명한 위치라서 위치도는 따로 첨부하지 않았습니다. 범계역과 붙어있고 걸어서 2분정도 걸립니다. 범계역은 평촌에서 가장 유명한 상권이며 현재까지도 공실이 나는 곳이 거의 없습니다. 

리모델링 요약

총 994세대에서 리모델링 사업으로 1023세대가 되는 단지입니다. 총 29세대가 늘어나게 되는 것이지요. 수직증축을 하는것은 아니고요, 최고층 25층에서 26층으로 변경하면서 늘어나는 일부 세대입니다. 지하를 3층까지 파서 주차장을 만들기 때문에 현재 0.32대에서 1.18대로 늘어나게 됩니다. 들어오는 부대시설로는 헬스클럽, 독서실, 북카페, 코인세탁실, 골프연습장, 사우나 등이 있습니다. 

제가 이 주변에서 오랫동안 살았었는데요. 정말 2단지 주차는 헬입니다. 이사온지 10년이 넘었으니 지금은 더 하겠지요. 요즘 차가 얼마나 많은데 1세대당 0.32대라니 평촌 신도시 평수 작은 아파트들은 주차가 정말 최악입니다.  

 

현재 행위허가고시를 기다리는 중으로 고시가 나면 이주를 시작하게 됩니다. 올해 늦어도 하반기에는 이주를 시작할 듯 하고요. 13평의 경우 리모델링하여 21평 정도로 확장되고요. 23평의 경우 31평으로 확장됩니다. 대부분 리모델링하면 아파트 평면이 앞뒤로 길쭉해진다고 생각하는데요. 여기 아파트는 옆으로 확장되면서 꼭 길게만 확장되는 것은 아닙니다. 혹시 매매를 생각하시는 분들이라면 확장될 평면을 꼭 보고 선택하시는 게 좋습니다. 

또한 목련2단지 리모델링을 추진하는 데 있어서 상가와 특히 유치원의 갈등이 있었는데요. 이제는 원만하게 해결되어 행위허가를 득하기 위해 기다리고 있습니다.  

현황

실거래가

13평의 경우 6억 조금 안되는 5억 9천5백만 원까지 거래되었습니다. 23평의 경우 9억 3700만 원까지 거래되었네요. 

 

매물 시세

네이버 부동산에 13평은 6억정도에 매물이 있으며 23평은 8억 후반대에도 매물이 있습니다. 재건축이나 재개발의 경우 피가 가장 저렴한 물건 아무거나 매입해도 상관없지만, 아파트 리모델링의 경우 동호수가 변경되는 것이 아니기 때문에 처음부터 잘 구입하셔야 합니다. 앞에 뷰가 가려진다거나 1층이거나 하는 매물들은 리모델링이 되어도 뷰나 층수 등이 영구적이기 때문입니다. 

전월세 시세

전세는 곧 이주를 앞뒀기 때문에 아주 저렴하게 거래되고 있고요. 두 평수 모두 전세가 2억 아래로도 매물이 나와있는 상태고, 전세매물은 많지 않습니다. 현금이 많이 필요할 것으로 생각되네요. 

주변시세

주변에 비교할 만한 신축아파트들이 없기 때문에 가격을 비교하기가 어렵습니다만 평촌 부근의 25평대 신축 아파트들은 거이 10억을 바라보고 있습니다. 10억이 넘는 곳도 있고요. 하지만 목련 2단지와 위치가 더 좋기 때문에 리모델링 후 목련 2단지의 가격은 더 올라갈 것으로 예상합니다. 

 

분석

교통

원래 안양에서 범계역은 4호선 밖에 없었기에 역세권이 몇군데 없었습니다. 사실 현재까지도 공사 중이거나 개통될 예정지 일 뿐, 아직 역세권은 아닙니다. 목련 2단지는 현재 바로 역세권입니다. 걸어서 2분. 또한 대부분의 버스들은 범계역을 지나간다고 보시면 됩니다. 평촌에서 범계역을 빼고 말하기 어려울 정도로 모든 것이 집중된 곳이 범계역입니다. 인덕원역은 범계역을 따라올 수 있는 곳이 아니었었죠. 과거형입니다. 이제 인덕원이 쿼드로 역세권이 되면서 "범계역 부근이 최고다"라는 인식은 많이 옅어진 것 같습니다. 그렇다고 범계역이 무너질 곳은 아니지만 새롭게 부상하는 곳이 여러 개 생기고 있네요.  

교육

범계초등학교가 차도를 건너지 않고 다닐 수 있습니다. 범계중학교는 차도를 건너가야 하지만 차가 잘 안다니는 차도입니다. 육교도 있고요. 범계중학교는 귀인중학교보다 학업성취도가 높지는 않지만 학원가도 가깝고 목련단지의 영향으로 꽤 인기 있는 중학교입니다. 학원가를 걸어 다닐 수 있는 점은 굉장한 장점이 되지요. 

주변 환경

가장 큰 주변환경은 2개의 백화점과 다양한 상권의 발달이 있습니다. 병원, 은행, 영화관, 식당 등등 대부분의 평촌 주민들은 범계역을 안 들리는 경우가 없을 듯합니다. 또한 중앙공원이 가깝게 있습니다. 운동하는 사람도 많고, 각종 행사는 대부분 중앙공원에서 진행합니다. 또한 시청, 구청, 보건소, 경찰서, 우체국 등 관공서도 범계역을 주변으로 둘러싸여 있습니다. 

 

마무리

저도 목련단지에서 살았었지만 그때도 2단지는 주차문제로 꽤 불편했을 것 같습니다. 또한 리모델링 조합을 설립하면서부터 안양시의 지원도 거의 받지 못하고, 녹물나오는 수도와 자주 고장 나는 엘리베이터로 아파트 단지가 많이 슬럼화가 되었는데요. 이제는 리모델링되면 평촌신도시의 첫 리모델링 아파트이자 초역세권의 위상을 떨치게 될 것 같습니다. 평촌신도시는 몇몇 대지지분 높은 아파트들 빼고는 결국 이렇게 리모델링을 진행하는 것이 30년 동안 살고 있는 주민들을 위한 길이라고 생각이 듭니다. 

목련단지에 살면 정말 범계 나가는 일이 꽤 쉽고 관공서든 머든 가까운 곳에서 해결이 가능하다 보니 참 편리하게 살았다는 것을 의왕으로 이사와서 새삼 알게 되었는데요. 각종 인프라를 갖춘 평촌신도시의 첫 리모델링 아파트도 관심 있게 봐주면 좋을 것 같습니다. 

 

이 글은 참고만 해주시고, 투자의 책임은 본인에게 있으니 현명한 투자 하시기 바랍니다. 

 

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