평촌신도시에서 대지지분이 높은 꿈마을 단지의 재건축 관점에서 분석을 해봤습니다. 그중에서 학원가와 귀인초등학교가 가까운 꿈마을 금호아파트, 꿈마을 라이프 아파트를 정리하였으니 이 글을 참고하셔서 현명한 투자 하시길 바랍니다.
1. 꿈마을 금호 아파트
세대수 : 250세대
세대수는 꿈마을단지 중에서 가장 작습니다. 나중에 재건축을 한다 하더라도 단독으로는 힘들 것 같고요. 묶어서만 진행이 가능할 것 같습니다.
용적률 : 219%
용적률도 라이프 다음으로 높습니다. 라이프는 230이고, 금호의 용적률은 219입니다. 재건축의 사업성은 용적률에서만 나오는 것이 아니므로 참고만 하시면 됩니다.
대지지분
101.97㎡(37평) : 53.84㎡(16.32평)
133.59㎡(47평) : 70.53㎡(21.37평)
재건축 시 대지지분 분석
꿈마을 금호아파트의 1평당 대지지분은 37평의 경우 1.44㎡, 47평은 1.48㎡입니다. 꿈마을 라이프의 38평과 평당 대지지분이 거의 같습니다.
이번에는 평당 가격으로 계산을 해 보겠습니다. 1억당 대지지분을 비교하면 각 아파트의 가격당 대지지분을 얼마나 갖고 있는지 알 수 있습니다. 37평은 1억당 대지지분이 4.26㎡, 평수로는 1.3평입니다. 47평형의 경우 1억당 대지지분이 4.7㎡이고, 평수로는 1.4평입니다.
아래에 나오겠지만, 꿈마을 라이프의 경우 1억당 대지지분이 38평은 1.4평, 53평형은 1.8평입니다. 비교해서 보시면 좋습니다.
시세
KB시세로 37평은 12억 6,500만원, 47평은 15억입니다.
전세가와 매매가의 갭차이는 37평이 4.85억, 47평이 5.9억 차이가 납니다.
학군
초등학교는 귀인초등학교, 중학교는 귀인중학교에 배정됩니다. 귀인중학교의 수요가 너무 높다 보니 초등학교 5학년 때 이사 가더라도 귀인중학교로 배정을 못 받는 경우도 있다고 합니다.
그리고 금호 아파트는 학원가를 다니기 가장 가까운 거리의 아파트입니다. 꿈마을 단지라고 해도 학원가에 가까운곳,가까운 곳, 4호선 평촌역이 가까운 곳, 인동선의 농수산물 도매시장 역이 가까운 곳, 현재 오피스텔이 들어와서 뷰를 헤치는 곳 등 다양하게 조금씩 다릅니다.
꿈마을 금호아파트 특징
꿈마을 단지의 경우 평수와 가격이 고만고만하지만, 단위면적당, 단위 금액당으로 계산해보면 조금씩 차이가 있습니다. 이러한 차이가 진짜 재건축을 하게 되면 몇천만 원씩 차이가 날 수도 있기 때문에 재건축만을 보고 들어오신다면 잘 계산을 해보셔야 할 것입니다.
그리고 금호의 경우 주차대수가 1.66대 입니다. 라이프는 절반밖에 안 되는 0.85대입니다.
2. 꿈마을 라이프 아파트
세대수 : 548세대
용적률 : 230%
꿈마을 단지 중에서 용적률이 가장 높은 단지입니다. 대부분 200% 초반인데 반해 꿈마을 라이프는 230%로 가장 높습니다.
재건축을 위해서는 최대 용적률을 알아봐야 할텐데요. 제3종 일반주거지역으로 최대 300%까지 층수를 높일 수 있습니다. 하지만 안양시 조례에서 지정한 최대 용적률은 260%이므로 현재까지는 사업성이 크게 좋아 보이지는 않습니다. 그러나 재건축의 사업성은 용적률만 계산하는 것이 아니기 때문에 참고만 하시면 좋겠습니다. 이유는 아래 대지지분 분석을 보시면 됩니다.
대지지분
85㎡(32평) : 47.67㎡(14.45평)
110㎡(38평) : 57.4㎡(17.41평)
154㎡(53평) : 79.4㎡(24.06평)
재건축시 대지지분 분석
꿈마을 라이프 아파트는 1평당 대지지분이 32평은 1.47㎡, 38평은 1.48㎡, 53평은 1.48㎡입니다. 평당 대지지분은 거의 비슷합니다.
그러나 평당 가격이 많이 차이 나므로1억당 대지지분을 알아보겠습니다. 아무래도 평당가는 작은 32평은 4.58㎡, 38평은 4.52㎡, 53평은 5.88㎡로 계산이 됩니다.
이것을 다시 평으로 계산하면 32평 아파트는 대지지분이 14.45평이며, 1억당 대지지분은 1.4평이 됩니다. 38평의 경우 대지지분은 17,41평이며, 1억당 대지지분은 1.4평입니다. 마지막으로 53평의 경우 대지지분은 24.06평이며, 1억당 대지지분은 1.8 평이됩니다.
그러므로 재건축이 된다면 가격 대비 대지지분이 가장 많은 평수는 53평이 되겠네요.
시세
KB시세로 32평은 10억 4천만 원, 38평은 12억 7천만 원, 53평은 13억 5천만 원입니다.
전세가와 매매가의 갭 차이는 32평이 3.9억, 38평이 4.85억, 53평이 4.9억씩 차이가 납니다.
학군
초등학교는 귀인초등학교, 중학교는 귀인중학교에 배정됩니다.
귀인초등학교는 꿈마을 단지 중에서도 라이프, 금호, 한신아파트만 배정됩니다. 또한 학원가에 있는 귀인마을 현대홈타운아파트도 배정됩니다.
평촌신도시에서 가장 보내고 싶은 중학교가 귀인중학교이고, 귀인중학교를 배정받을 수 있는 귀인초등학교와 민백초등학교가 인기가 많습니다. 또한 귀인초등학교를 다니기에 가장 가까운 꿈마을 단지가 라이프아파트입니다. 꿈마을 단지는 민백초와 귀인초 중학교는 귀인중을 다닐수 있는 학군으로서 항상 인기가 많은 지역이죠.
꿈마을 라이프 아파트 특징
꿈마을 단지 중에서 평촌역과 가장 가까운 아파트입니다. 걸어서 17분으로 검색이 됩니다. 또한 인덕원-동탄 복선전철이 꿈마을 건영 3단지 쪽으로 생길 예정으로 걸어서 11분 걸립니다.
꿈마을단지는 대부분 큰 평수로 이루어져 있습니다. 그중에서 가장 작은 평수는 32평으로 꿈마을 라이프에만 있습니다.
이 글은 참고만 해주시고, 투자의 책임은 본인에게 있으니 현명한 투자 하시기 바랍니다.
평촌신도시 꿈마을단지 재건축 투자분석
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