평촌신도시 꿈마을단지 재건축 분석-한신,현대 아파트

평촌신도시에서 대지지분이 높은 꿈마을 단지를 재건축 관점에서 분석을 해봤습니다. 그중에서 학원가는 가깝지만 신축 오피스텔을 반대하는 꿈마을 한신아파트, 현대 아파트를 정리하였으니 이 글을 참고하셔서 현명한 투자 하시길 바랍니다. 

한신,현대아파트

 

평촌신도시 꿈마을단지 재건축 분석-금호, 꿈마을라이프 아파트

 

평촌신도시 꿈마을단지 재건축 분석-금호, 꿈마을라이프 아파트

1. 꿈마을 한신 아파트

한신아파트 개요

세대수 : 566세대

세대수는 꿈마을단지 중에서 가장 세대수가 많은 한신아파트입니다. 

용적률 : 206%

꿈마을 단지 평균 용적률이 211%인데 평균보다 낮은 용적률입니다. 

대지지분

119㎡(36평) : 51.79㎡(15.69평)

145㎡(44평) : 62.7㎡(19평)

201㎡(60평) : 92.26㎡(27.96평)

 

재건축 시 대지지분 분석

꿈마을 한신아파트의 평당 대지지분은 36평의 경우 1.44㎡, 44평은 1.43㎡, 60평은 1.51㎡입니다. 꿈마을 단지의 평당 대지지분은 큰 평수일수록 커집니다. 하지만 한신아파트의 44평의 경우 36평형보다 평당 대지지분은 낮다고 계산이 됩니다. 이 부분은 잘 참고하셔야 될 것 같습니다. 

그렇다면 평당가격대비 대지지분은 어떤지 계산을 해 보겠습니다. 1억당 대지지분을 비교하는 것입니다. 가격은 KB시세로 계산하였고, 36평은 1억당 대지지분을 4.08㎡(1.2평), 44평은 4.22㎡(1.3평), 60평은 5.95㎡(1.8평)이 됩니다. 평당 가격으로 계산하니 44평형의 대지지분은 커졌습니다.  

 

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시세

한신아파트 시세

꿈마을 단지의 평균 전세가율이 모든평수를 계산해도 62% 정도 되는데, 한신아파트는 전세가율이 높습니다. 36평형은 63%, 44평은 62.6%, 60평은 64.5%로 평균치보다 높습니다. 전세가율이 높다는 것은 살기 좋은 곳이라는 뜻이기도 하니 참고하시기 바랍니다. 

 

학군 

귀인초등학교, 귀인중학교를 배정받게 되며, 꿈마을 금호와 더불어 평촌학원가와 가장 가까운 단지입니다. 꿈마을단지는 학원가와 가까울수록 인덕원-동탄선의 역세권과는 멀어지니 학원가와 역과의 거리 싸움인 듯합니다.  

 

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꿈마을 한신아파트 특징 

한신아파트는 예전 시외버스정류장 부지에 생기는 오피스텔을 반대하고 있습니다. 오피스텔이 들어온다면 외곽순환도로에서 나오는 차량과 오피스텔 차량과 교통문제가 생길 것 같습니다. 또한 한신아파트 중에서 오피스텔을 바라보고 있는 동 주민들은 뷰 및 일조권에 영향이 생기지 않을까 싶습니다.   

건영 3차 아파트의 경우 새로 생기는 역과 가까워 비싸지만, 그다음으로 각 평형당 평당 단가가 비싼 곳이 한신아파트로 계산됩니다. 비싼 것은 비싼 이유가 있을 테니 참고하시기 바랍니다. 

 

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2. 꿈마을 현대아파트

꿈마을 현대아파트 개요

세대수 : 386세대

 

용적률 : 207%

 

대지지분

120㎡(36평) : 53.59㎡(16.24평)

157㎡(47평) : 71.19㎡(21.57평)

217㎡(65평) : 96.69㎡(29.3평)

 

재건축시 대지지분 분석

꿈마을 라이프 아파트는 1평당 대지지분이 32평은 1.47㎡, 38평은 1.48㎡, 53평은 1.48㎡입니다. 평당 대지지분은 거의 비슷합니다.

그러나 평당 가격이 많이 차이 나므로 1억 당 대지지분을 알아보겠습니다. 아무래도 평당가는 작은 32평은 4.58㎡, 38평은 4.52㎡, 53평은 5.88㎡로 계산이 됩니다.

이것을 다시 평으로 계산하면 32평 아파트는 대지지분이 14.45평이며, 1억당 대지지분은 1.4평이 됩니다. 38평의 경우 대지지분은 17,41평이며, 1억당 대지지분은 1.4평입니다. 마지막으로 53평의 경우 대지지분은 24.06평이며, 1억당 대지지분은 1.8 평이됩니다. 

그러므로 재건축이 된다면 가격 대비 대지지분이 가장 많은 평수는 53평이 되겠네요. 

 

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시세

꿈마을 현대 시세

KB시세로 36평은 12억 6500만 원, 47평은 14억 8500만 원, 65평은 16억 7천만 원입니다. 

전세가와 매매가의 갭 차이는 36평이 4.7억, 47평이 5.4억, 65평이 6.7억씩 차이가 납니다.  

60평대 전세가율이 59.9%로 평균 대비 낮은 편입니다. 

 

학군 

• 꿈마을 단지는 2개블록으로 나누어집니다. 외쪽 편은 귀인초등학교에 배정되고, 오른쪽 단지들은 민백초등학교에 배정됩니다만 현대아파트만 민백초등학교로 배정됩니다. 귀인초등학교와 민백초등학교는 대부분 꿈마을 단지에 사는 아이들이 다니기 때문에 수준 차이는 크지 않지만 호불호의 문제인 것 같습니다.
• 귀인초등학교의 경우 현대홈타운의 아이들과 같이 다닙니다. 옛날 얘기일 수도 있지만 귀인초는 엄마들이 맞벌이가 많아서 방과 후 교실 같은 시스템이 잘 되어있고, 민백초는 엄마들이 전업이 많다는 얘기도 있었지만 지어낸 말 같기도 하고요. 사실 확인은 어려운 이야기입니다. 

 

꿈마을 현대 아파트 특징 

• 재건축에서 용적률과 대지지분만으로 사업성을 계산하기는 사실 어려운 일입니다. 딱딱 들어맞는 것도 아니고요. 여러 변수들이 있습니다. 그래도 용적률과 대지지분이 크게 작용하는 사항이긴 합니다. 현대아파트의 65평형이 재건축에서 가격만 비교했을때 대지지분을 많이 가지고 있습니다. 30평대 기준으로 평당 가격이 한신과 현대아파트가 가장 높았습니다. 
• 하지만 일부 동의 오피스텔 신축으로 인해 일조량과 뷰의 간섭의 문제가 남아있고, 초등학교가 민백초등학교에 배정되다 보니 차도를 한번 건너야 하는 단점이 있습니다. 

 

이 글은 참고만 해주시고, 투자의 책임은 본인에게 있으니 현명한 투자 하시기 바랍니다. 

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